Deel 1 : het wettelijk kader
Bij het verhuren van een onroerend goed is het belangrijk een degelijke plaatsbeschrijving bij intrede op te maken. Partijen kunnen deze klus zelf klaren of de opmaak van de plaatsbeschrijving toevertrouwen aan een deskundige. In een reeks artikels bespreken we de voornaamste aandachtspunten bij het opmaken van een plaatsbeschrijving.
In dit eerste artikel wordt het wettelijk kader besproken.
Vermoeden in het voordeel van de huurder
Voor huurcontracten afgesloten sinds 1 januari 1974 geldt er – bij gebrek aan plaatsbeschrijving van intrede – een vermoeden dat de huurder het gehuurde goed heeft ontvangen in dezelfde staat als deze waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst.
De opmaak van de plaatsbeschrijving van intrede heeft als gevolg dat de huurder het goed in beginsel moet teruggeven in de staat waarin het werd ontvangen, behoudens normale slijtage en overmacht.
Dit vermoeden kan door de verhuurder weerlegd worden. Hij mag met alle rechtsmiddelen bewijzen dat de staat van het goed beter was bij de intrede dan bij de uittrede. Dit bewijs kan geleverd worden door een deskundigenverslag opgemaakt bij uittrede.
Nogal wat huurders denken aan een vergoeding wegens huurschade te kunnen ontsnappen omwille van het ontbreken van een plaatsbeschrijving bij intrede. Een deskundige is echter vaak in staat om te bepalen of schade recent is en of zij aan de huurder te wijten is.
Indien de huurovereenkomst bovendien bepaalt dat de huurder erkent het pand in goede staat ontvangen te hebben, moet men ervan uitgaan dat het goed effectief in goede staat was, behoudens tegenbewijs. Dit geldt enkel voor de huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 1984.
Gedetailleerde plaatsbeschrijving
Voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 1984 zijn clausules zoals ‘het goed is in perfecte staat en zonder gebreken’ niet langer toereikend om voor te houden dat het goed effectief in die staat werd geleverd. Partijen moeten een omstandige plaatsbeschrijving opmaken.
Bij gebrek hieraan geldt het wettelijk vermoeden dat de huurder geacht wordt het goed gekregen te hebben in de staat waarin hij het achterlaat. Zoals hoger aangeduid, kan de verhuurder het tegenbewijs leveren.
Verplicht karakter
Het opmaken van een omstandige plaatsbeschrijving bij intrede op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening is wettelijk verplicht voor alle overeenkomsten betreffende de huur van onroerende goederen gesloten vanaf 18 mei 2007 (behalve voor de overeenkomsten die vallen onder toepassing van de pachtwet). Indien de huurovereenkomst de hoofdverblijfplaats van de huurder of een studentenkamer betreft, moet de (verplichte) plaatsbeschrijving bij intrede bij de huurovereenkomst gevoegd worden en eveneens geregistreerd worden.
“Nogal wat huurders denken aan een vergoeding wegens huurschade te kunnen ontsnappen omwille van het ontbreken van een plaatsbeschrijving bij intrede. Een deskundige is echter vaak in staat om te bepalen of schade recent is en of zij aan de huurder te wijten is.”
Behalve het wettelijk vermoeden in het voordeel van de huurder (zie hierboven), voorziet de wet geen enkele sanctie wanneer de plaatsbeschrijving bij intrede ontbreekt. Evenmin voorziet de wet een sanctie indien de plaatsbeschrijving niet geregistreerd werd : het gebrek aan registratie ontneemt niets aan haar bewijskracht.
Gerechtelijk expert
Bereiken partijen geen overeenstemming aangaande de plaatsbeschrijving bij intrede, bijvoorbeeld in het geval de huurder weigert deze te ondertekenen, dan kan de aanstelling van een gerechtelijk expert gevorderd worden vóór het verstrijken van de eerste maand van bewoning / bezetting van het goed.
Als de huurovereenkomst valt onder de toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomst woning als hoofdverblijfplaats van de huurder of studentenhuisvesting), dan moet de aanstelling van een gerechtelijk expert gevorderd worden vóór het verstrijken van de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken.
Indien de verhuurde woning in Wallonië gelegen is, dan moet de procedure tot aanstelling van een expert ingeleid worden binnen vijftien dagen volgend op het verstrijken van de eerste maand van bewoning.
Aanvullingen bij de plaatsbeschrijving
Aanvullingen bij de plaatsbeschrijving kunnen noodzakelijk zijn wanneer bepaalde zaken vergeten werden of ingevolge wijzigingen aan het goed in de loop van de huurovereenkomst.
- a) Aanvullingen ingevolge vergetelheid
Het kan gebeuren dat bepaalde posten vergeten of onvoldoende beschreven werden, zelfs door de beste deskundige. Het is gebruikelijk dat de deskundige de opmerkingen van partijen onderzoekt voor zover deze worden ingediend binnen de maand na ontvangst van de door de deskundige overgemaakte plaatsbeschrijving.
De partijen dienen hun opmerkingen nauwkeurig te verwoorden en over te maken aan de deskundige die ze op hun gegrondheid zal toetsen. Indien hij de opmerkingen gerechtvaardigd acht, zal hij ze onderschrijven en overmaken aan de partijen met verzoek ze bij de plaatsbeschrijving te voegen. Indien de deskundige niet akkoord gaat met de gemaakte opmerkingen, worden deze niet in aanmerking genomen.
- b) Belangrijke wijzigingen in het gehuurde goed
Wanneer tijdens de huur, bijvoorbeeld als gevolg van renovatiewerken, door de verhuurder of de huurder belangrijke werken zijn uitgevoerd, kan zowel de verhuurder als de huurder eisen dat een bijvoegsel bij de oorspronkelijke plaatsbeschrijving bij aanvang huur wordt opgesteld.
Deze bijkomende plaatsbeschrijving wordt eveneens op gemeenschappelijke kosten opgesteld en dient ondertekend te worden door beide partijen. Iedere partij moet een exemplaar ervan ontvangen.
In dit bijvoegsel wordt verwezen naar de oorspronkelijke plaatsbeschrijving bij aanvang huur en worden de wijzigingen beschreven. Ook dit bijvoegsel dient ter registratie aangeboden te worden.
Bereiken partijen geen overeenstemming, dan kan de aanstelling van een gerechtelijk expert worden gevorderd.
“Wanneer tijdens de huur, bijvoorbeeld als gevolg van renovatiewerken, door de verhuurder of de huurder belangrijke werken zijn uitgevoerd, kan zowel de verhuurder als de huurder eisen dat een bijvoegsel bij de oorspronkelijke plaatsbeschrijving bij aanvang huur wordt opgesteld.”
Tussentijdse plaatsbeschrijving
Artikel 230, § 4 van de Brusselse Huisvestingscode legt een tussentijdse plaatsbeschrijving bij uittrede op in geval van overdracht van de huurovereenkomst. Deze plaatsbeschrijving moet opgesteld worden vóór het vertrek van de huurder-overdrager en meer bepaald na de ontruiming van het goed en vóór de afgifte van de sleutels aan de verhuurder.
De tussentijdse plaatsbeschrijving dient tegensprekelijk te worden opgesteld in aanwezigheid van de overnemende huurder. De kosten worden gedeeld tussen de drie partijen. De vastgestelde schade valt ten laste van de huurder-overdrager.
Volgens de tekst van de Brusselse Huisvestingscode geldt deze tussentijdse plaatsbeschrijving, gevoegd bij de initiële plaatsbeschrijving, als plaatsbeschrijving bij intrede ten aanzien van de overnemende huurder. Dit is verrassend, aangezien de plaatsbeschrijving bij intrede en de plaatsbeschrijving bij uittrede twee totaal verschillende documenten zijn.
Bron: De Verenigde Eigenaars oktober 2022, pagina 8-9-10