Een lezer legt ons volgende vraag voor : de handelshuurovereenkomst met mijn huurder is ingegaan op 1 oktober 1987 voor 9 jaar. De huurder heeft reeds 3 huurhernieuwingen gevraagd en gekregen. Op 30 september 2023 zal het pand dus 36 jaar verhuurd zijn geweest. Recent heeft de huurder opnieuw een verlenging aangevraagd. Ik ben 80 jaar oud en wil mij niet meer binden voor lange tijd. Over welke mogelijkheden beschik ik ?
Slechts 3 wettelijke huurhernieuwingen
De handelshuurder heeft na 3 huurhernieuwingen die wettelijk werden aangevraagd en toegestaan, geen recht meer op een bijkomende huurhernieuwing. De huurder kan de verhuurder dus niet verplichten tot het toestaan van een vierde huurhernieuwing.
Conventionele huurhernieuwing
Indien beide partijen akkoord gaan, kunnen zij een conventionele huurhernieuwing sluiten. Partijen kunnen de voorwaarden (o.a. huurprijs, duurtijd) van deze huurovereenkomst vrij bepalen. Zo kunnen zij overeenkomen dat deze huurhernieuwing voor een korte duur (bijvoorbeeld 2 jaar) wordt afgesloten.
De meeste gezaghebbende auteurs zijn het erover eens dat alle akkoorden die partijen sluiten na uitputting van de 3 wettelijke huurhernieuwingen, onder het gemeen recht vallen, tenzij partijen uitdrukkelijk een volledig nieuwe handelshuurovereenkomst afsluiten.
Ook het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat elke verlenging van de handelshuurovereenkomst waarbij de huurder het genot van het pand ononderbroken blijft behouden na het verstrijken van de derde huurhernieuwing, een hernieuwing van de huurovereenkomst uitmaakt en geen nieuwe huurovereenkomst.
Als dus een vierde hernieuwing wordt toegestaan, maakt dit geen nieuwe handelshuurovereenkomst uit. Ze kan niet tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst later 3 maal zou vernieuwd worden. De verhuurder verleent immers een gunst aan de huurder door het toestaan van een niet-verplichte hernieuwing. In de overeenkomst wordt best duidelijk opgenomen dat deze vierde extralegale hernieuwing een bijkomende hernieuwing is en geen nieuwe huurovereenkomst.
We raden aan om deze huurovereenkomst te laten registreren – dit is overigens een fiscale verplichting – zodat het contract vaste dagtekening heeft. De formaliteit van de registratie en de kosten ervan kunnen ten laste van de huurder worden gelegd.
Huurder blijft gewoon zitten
Als de huurder, die zijn recht op huurhernieuwingen heeft uitgeput en hij in het goed wordt gelaten zonder bezwaar of voorbehoud vanwege de verhuurder, dan wordt de huurovereenkomst geregeld door het gemeen recht.
De huurder verliest de bescherming van de handelshuurwet. Hij kan geen beroep meer doen op de stilzwijgende wederinhuring in de zin van artikel 14,3° lid handelshuurwet. Concreet betekent dit dat elk van de partijen op elk ogenblik de huur kan beëindigen mits het in acht nemen van een opzegtermijn van één maand (conform artikel 1736 Burgerlijk Wetboek.). Dit is uiteraard voor beide partijen een bijzonder precaire situatie.
ADVIES VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Het is aangewezen om een schriftelijke overeenkomst op te stellen als de huurder het pand blijft betrekken na het verstrijken van de derde huurhernieuwing. Dan hernemen beide partijen hun contractuele vrijheid en is het belangrijk de duur en de opzeggingsmodaliteiten duidelijk te omschrijven. Onze juridische dienst staat ter beschikking om dergelijke overeenkomst op maat op te stellen.
Bron: Verenigde eigenaren, eigenaarsmagazine juni 2023, nr 507