Un lecteur nous soumet la question suivante : le bail commercial avec mon locataire a débuté le 1er octobre 1987 pour 9 ans. Le locataire a déjà demandé et obtenu trois renouvellements de loyer. Le 30 septembre 2023, le bien aura donc été loué pendant 36 ans. Récemment, le locataire a demandé une nouvelle prolongation. J’ai 80 ans et je ne veux pas m’engager pour longtemps. Quelles sont les options qui s’offrent à moi ?
Seulement 3 renouvellements légaux de loyer
Le locataire commercial n’a plus droit à un renouvellement de loyer supplémentaire après trois renouvellements de loyer légalement demandés et autorisés. Le locataire ne peut donc pas forcer le propriétaire à accorder un quatrième renouvellement de bail.
Renouvellement conventionnel du loyer
Si les deux parties sont d’accord, elles peuvent conclure un renouvellement de bail conventionnel. Les parties sont libres de déterminer les conditions (y compris le loyer, la durée) du présent bail. Ils peuvent donc convenir que ce renouvellement de bail sera conclu pour une courte durée (par exemple, 2 ans).
La plupart des auteurs faisant autorité s’accordent à dire que tous les accords conclus par les parties après l’épuisement des trois renouvellements légaux du bail sont régis par le droit commun, à moins que les parties ne concluent expressément un bail commercial entièrement nouveau.
La Cour suprême a également jugé que tout renouvellement du bail commercial lorsque le locataire continue à jouir sans interruption des locaux après l’expiration du troisième renouvellement du bail constitue un renouvellement du bail et non un nouveau bail.
Ainsi, si un quatrième renouvellement est accordé, il ne crée pas un nouveau bail commercial. Elle ne peut avoir pour conséquence que le bail soit renouvelé trois fois par la suite. Après tout, le propriétaire accorde une faveur au locataire en autorisant un renouvellement non obligatoire. Il est préférable de préciser dans le contrat que ce quatrième renouvellement extralégal est un renouvellement supplémentaire et non un nouveau bail.
Il est recommandé de faire enregistrer ce bail – c’est d’ailleurs une obligation fiscale – afin que le contrat ait une date fixe. La formalité d’enregistrement et son coût peuvent être mis à la charge du locataire.
Le locataire ne bouge pas
Si le locataire qui a épuisé son droit au renouvellement du loyer est laissé dans le logement sans objection ni réserve de la part du bailleur, le bail est alors régi par le droit commun.
Le locataire perd la protection de la loi sur les baux commerciaux. Il ne peut plus invoquer la réaffectation tacite au sens de l’article 14,3° alinéa de la loi sur les baux commerciaux. Concrètement, cela signifie que chaque partie peut résilier le bail à tout moment moyennant le respect d’un délai de préavis d’un mois (conformément à l’article 1736 du Code civil). Il s’agit évidemment d’une situation particulièrement précaire pour les deux parties.
AVIS DES PROPRIÉTAIRES UNIS
Il convient de rédiger un accord écrit si le locataire continue d’occuper les locaux après l’expiration du troisième renouvellement du bail. Les deux parties reprennent alors leur liberté contractuelle et il est important de définir clairement la durée et les modalités de la résiliation. Notre service juridique est à votre disposition pour rédiger un tel accord sur mesure.
Source : United Owners, magazine des propriétaires, juin 2023, n° 507
