Als een verhuurd pand wordt verkocht en de koper wil het renoveren, stelt zich de vraag of de huidige eigenaar de lopende huurovereenkomst kan opzeggen in naam van de koper.
De achterliggende motivering bij die vraag is of er mogelijkheden bestaan om de opzeggingstermijn van 6 maanden, vereist bij opzeg voor grondige renovatiewerken, sneller te laten aanvangen. Door de huidige eigenaar-verhuurder reeds te laten opzeggen, zou de koper nadien sneller aan de slag kunnen met de uitvoering van de werken.
De huidige eigenaar mag echter niet zomaar in naam van de koper opzeggen. Het is immers de koper die beroep doet op de regeling inzake opzeg voor grondige renovatiewerken (met alle daaraan verbonden voorwaarden). Hij is er bijgevolg toe gehouden te verzekeren dat aan deze voorwaarden én naderhand aan de realisatie van het opzeggingsmotief is voldaan.
Hetzelfde geldt trouwens voor de opzeg voor eigen gebruik, de huidige eigenaar kan onmogelijk opzeggen voor eigen gebruik, daar hij/zij (of een verwant) nooit de woning effectief zal gaan bewonen, gelet op het feit dat deze wordt verkocht.
Men dient rekening te houden met de bijzondere bescherming die voorzien is in artikel 9 van de Woninghuurwet en in artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Deze bescherming bestaat erin dat de koper ten vroegste in de rechten en plichten van de verkoper kan treden op het moment van het verlijden van de authentieke akte. Indien de eigendomsoverdracht nog later dan de datum van de authentieke akte plaatsvindt, zal het in de rechten en plichten treden pas dan kunnen gebeuren.
Met andere woorden: de koper kan niet vroeger opzeggen dan het moment van het verlijden van de authentieke akte. Dit blijft zo, zelfs in het geval in de huurovereenkomst een recht van uitzetting bij vervreemding is voorzien. Dergelijk clausule is in strijd met het woninghuurrecht en zal bijgevolg steeds buiten beschouwing worden gelaten.
Andere regimes dan woninghuur
Bij andere regimes dan woninghuur (pacht, gemeen huurrecht) is dergelijke bescherming voor de huurder niet uitdrukkelijk voorzien en is het eventueel mogelijk in de onderhandse verkoopovereenkomst te voorzien dat de ingenottreding reeds bij ondertekening van het compromis plaatsvindt. In dat geval kan de koper reeds dan opzeggen. Dergelijke clausule, kan maar komt niet zo frequent voor. In elk geval moet ze met de grootste zorgvuldigheid uitgeschreven worden.
Bron: Verenigde eigenaars, Eigenaarsmagazine nr. 506 – 5 mei 2023