Résilier un bail d’habitation avant la signature de l’acte de vente ?

Si un bien loué est vendu et que l’acheteur souhaite le rénover, la question se pose de savoir si le propriétaire actuel peut résilier le bail en cours au nom de l’acheteur.

La raison sous-jacente à cette question est de savoir s’il est possible d’accélérer la période de préavis de six mois requise pour notifier des travaux de rénovation importants. Le fait que le propriétaire-bailleur actuel ait déjà donné son préavis permet à l’acheteur de se mettre au travail plus rapidement par la suite.

Toutefois, le propriétaire actuel ne peut pas résilier le contrat au nom de l’acheteur. En effet, c’est l’acheteur qui invoque le régime de notification pour les travaux de rénovation importants (avec toutes les conditions qui s’y rattachent). Il est donc tenu de veiller à ce que ces conditions, ainsi que la réalisation ultérieure du motif de résiliation, soient remplies.

D’ailleurs, il en va de même pour l’avis d’utilisation personnelle : le propriétaire actuel ne peut pas donner d’avis d’utilisation personnelle car il (ou un parent) n’occupera jamais effectivement le bien, étant donné qu’il est vendu.

Il convient de tenir compte de la protection spéciale prévue à l’article 9 de la loi sur la location de logements et à l’article 38 du décret flamand sur le logement. Cette protection permet à l’acheteur d’entrer dans les droits et obligations du vendeur au plus tôt au moment de la signature de l’acte authentique. Si le transfert de propriété est postérieur à la date de l’acte authentique, l’entrée en vigueur des droits et obligations ne sera possible qu’à ce moment-là.

En d’autres termes, l’acheteur ne peut pas donner de préavis avant la signature de l’acte authentique. Cela reste vrai même si le bail prévoit un droit d’expulsion en cas d’aliénation. Une telle clause est contraire à la loi sur les baux d’habitation et sera donc toujours ignorée.

Régimes autres que la location résidentielle

Dans les régimes autres que le bail d’habitation (leasehold, common leasehold), cette protection du locataire n’est pas explicitement prévue et il peut être possible de prévoir dans le contrat de vente privée que l’entrée en ingéniosité a déjà lieu au moment de la signature du compromis. Dans ce cas, l’acheteur peut déjà annuler. Une telle clause peut se produire, mais elle n’est pas si fréquente. En tout état de cause, elle doit être rédigée avec le plus grand soin.

Source : United Owners, Owners’ Magazine No 506 – 5 mai 2023

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