Als een verhuurder een huurcontract afsluit met meerdere huurders, vormt dit een bijkomende zekerheid dat er voldaan zal worden aan de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Maar wat gebeurt er indien één van de huurders het gehuurde goed wil verlaten? Welke rechten heeft de verhuurder dan? Het antwoord op deze vraag verschilt naargelang het gewest waar het goed gelegen is en naargelang de onderliggende relatie tussen de huurders. In dit artikel bespreken we de regelgeving in Vlaanderen en Brussel en beperken we ons tot woningen bestemd tot het hoofdverblijf van de huurder.
Vlaanderen
Het Vlaams Woninghuurdecreet, dat van toepassing is op overeenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019 en op lopende mondelinge huurovereenkomsten, voerde belangrijke wijzigingen door met betrekking tot medehuur. Schriftelijke contracten afgesloten vóór die datum blijven onderworpen aan de federale woninghuurwet.
Federale woninghuurwet
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het regime voor gehuwden, wettelijk en feitelijk samenwonenden.
Voor huurcontracten aangaande een goed dat bestemd wordt als gezinswoning, is de regeling dezelfde voor gehuwden en wettelijk samenwonenden.
Wie kan rechten laten gelden m.b.t. de huurovereenkomst?
Het recht op huur van het goed bestemd als gezinswoning behoort toe aan beide gehuwden en wettelijk samenwonenden. Dit wil zeggen dat opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende die huur aan beiden afzonderlijk dienen te worden betekend of uitgaan van beiden gezamenlijk. Zowel gehuwden als wettelijk samenwonenden zijn hoofdelijk gehouden voor schulden die aangegaan zijn ten behoeve van de huishouding, zolang deze niet buitensporig zijn. Huurgelden vallen hieronder.
Wat bij het einde van de relatie?
Indien de relatie strandt, is de situatie verschillend naargelang beide partners al dan niet de overeenkomst ondertekend hebben. Zelfs als niet beide gehuwden of wettelijk samenwonenden de huurovereenkomst ondertekend hebben, dan kan deze overeenkomst enkel opgezegd worden door beiden samen.
Indien beide gehuwden of wettelijk samenwonenden de huurovereenkomst hebben ondertekend, maar één van de huurders zich feitelijk elders vestigt (zonder opzeg te betekenen), blijft hij hoofdelijk gehouden voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst zolang deze loopt, ongeacht of het huwelijk of de wettelijke samenwoning beëindigd is. Is de overeenkomst enkel ondertekend door één van beiden, dan kan de huurder die de overeenkomst niet ondertekend heeft het pand verlaten zonder opzeg te betekenen. Hij blijft echter wel hoofdelijk gehouden tot alle contractuele verplichtingen. Er bestaat onenigheid in de rechtspraak over het moment waarop de hoofdelijke gebondenheid eindigt.
“Valt het huurcontract onder het Vlaams Woninghuurdecreet en wordt geen nieuwe huurder voorgesteld of aanvaard, dan kan de verhuurder de vertrekkende huurder nog gedurende zes maanden aanspreken voor de betaling van de huurprijs.”
Voor sommige rechters is dit vanaf het moment van de feitelijke scheiding, terwijl andere rechters menen dat de hoofdelijke gehoudenheid ophoudt bij de ontbinding van het huwelijk of bij de officiële beëindiging van de wettelijke samenwoning.
In geval van feitelijke samenwoning, hebben enkel de ondertekenaars van de overeenkomst rechten en plichten tegenover de verhuurder en omgekeerd. De niet-ondertekenaar(s) kan (kunnen) geen bescherming van de gezinswoning inroepen.
Vlaams Woninghuurdecreet
Ook het Vlaams Woninghuurdecreet maakt een onderscheid tussen gehuwden of wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden.
Gehuwden en wettelijk samenwonenden
Het decreet stelt uitdrukkelijk gehuwden en wettelijk samenwonenden gelijk. Echtgenoten en wettelijk samenwonenden worden van rechtswege medehuurder. Het is irrelevant of de huurovereenkomst voor of na het huwelijk of de verklaring van wettelijke samenwoning afgesloten is. Vanaf het huwelijk/wettelijke samenwoning genieten beide partners de rechten maar zijn zij ook gehouden tot ook de verplichtingen van de huurovereenkomst. De partner of echtgenoot is niet gehouden voor verplichtingen die zijn ontstaan voordat hij/zij medehuurder werd.
Bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning, dienen de huurders zelf te bepalen wie de huurovereenkomst zal voortzetten. De huurders delen de gegevens van de echtgenoot of wettelijke samenwoner die de huurovereenkomst voortzet en het tijdstip daarvan, onverwijld mee aan de verhuurder. Is er geen akkoord, dan kunnen de huurders zich richten tot de rechter die zal bepalen wie de huurovereenkomst verderzet alsook het tijdstip waarop de andere echtgenoot of wettelijk samenwonende geen huurder meer is. De verhuurder heeft dus geen zeggenschap over wie van de partners het goed verder zal bewonen.
Wat betreft de hoofdelijke gehoudenheid van de vertrekkende partner, is de situatie anders naargelang één of beide partners de huurovereenkomst ondertekend hebben. Indien slechts één van de partijen de huurovereenkomst ondertekend heeft, is er geen hoofdelijke gehoudenheid bij vertrek van één partner, ook al vertrekt de partner die initieel het contract ondertekend heeft. Indien beide partners initieel het contract ondertekend hebben, dan is de vertrekkende partner slechts hoofdelijk gehouden tot betaling van de huurprijs voor een periode van 6 maanden nadat hij geen huurder meer is. Deze regeling kan dus zeer nadelig zijn voor de verhuurder als achteraf blijkt dat de overblijvende partner niet voldoende solvabel is om alleen de huur te betalen.
“In Brussel is het systeem van medehuur enkel van toepassing indien partijen instemmen met de toepassing ervan.”
Feitelijk samenwonenden De huurder(s) die in het gehuurde goed hun hoofdverblijfplaats hebben, kunnen gezamenlijk aan de verhuurder vragen ermee in te stemmen dat een derde persoon ook huurder wordt. Als de verhuurder daar niet binnen drie maanden mee heeft ingestemd kunnen de huurder(s) de rechter gezamenlijk verzoeken dat die derde huurder wordt.
De huurder(s), d.w.z. de personen die de huurovereenkomst hebben ondertekend of de persoon die in de loop van de huurovereenkomst als huurder wordt erkend, zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst.
Elke huurder kan eenzijdig de huurovereenkomst beëindigen mits naleving van een opzeggingstermijn van drie maanden, zonder een vergoeding verschuldigd te zijn.
De vertrekkende huurder kan een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en de overblijvende huurder(s). Als de verhuurder en de overblijvende huurder(s) daar niet binnen drie maanden mee hebben ingestemd, kan de vertrekkende huurder aan de rechter vragen dat die persoon toch huurder wordt.
Na aanvaarding van de voorgestelde huurder of na een rechterlijke beslissing waarin de nieuwe huurder wordt aanvaard, is de vertrekkende huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn bevrijd van al zijn huurdersverplichtingen.
Wordt er geen nieuwe huurder voorgesteld of aanvaard, dan kan de verhuurder de vertrekkende huurder nog gedurende zes maanden aanspreken voor de betaling van de huurprijs.
Brussel
De Brusselse ordonnantie van 27 juli 2017 houdende regionalisering van de woninghuurovereenkomst werd van kracht op 1 januari 2018 en geldt grotendeels ook voor de toen lopende contracten. Het systeem van de medehuur is echter enkel van toepassing indien partijen instemmen met de toepassing van dit systeem, al kan die toestemming ook stilzwijgend zijn. Indien de partijen niet toestemmen met de toepasselijkheid van de nieuwe bepalingen, dan gelden de federale regels, zoals hierboven uiteengezet.
Omwille van het vereiste akkoord van de verhuurder en de medehuurders zijn de specifieke bepalingen inzake medehuur bovendien slechts van toepassing op huurovereenkomsten die werden afgesloten of hernieuwd sinds 1 januari 2018. We verwijzen naar het artikel over de medehuur in Brussel dat is verschenen in het Eigenaarsmagazine van april 2018.
Het systeem van medehuur is nadelig voor de verhuurders. Onze vereniging raadt aan een klassieke huurovereenkomst aan te gaan waarbij het stelsel van medehuur uitdrukkelijk wordt uitgesloten en waarin wordt voorzien dat de verbintenissen voortvloeiend uit de huurovereenkomst hoofdelijk en ondeelbaar zijn ten aanzien van de huurder. Deze clausule is standaard voorzien in de modelcontracten van de VE.
ADVIES VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Overweegt u voor een verhuring in Brussel toch een contract af te sluiten onder het stelsel van de mede-huur, dan raden wij u aan contact op te nemen met onze juridische dienst. Krijgt u als verhuurder voor een pand gelegen in Vlaanderen de vraag om aan een lopende huurovereenkomst een ‘nieuwe’ huurder toe te voegen of om een huurder die vertrekt te vervangen door een andere huurder, dan kunt u het gepaste addendum bestellen zoals aangegeven op bladzijde 2 van elk Eigenaarsmagazine Onze juridische dienst heeft in deze addenda onder meer voorzien wat er dient te gebeuren met de bestaande huurwaarborg en plaatsbeschrijving.
Bron: Verenigde Eigenaars, Eigenaarsmagazijn nr 507 van 6 juni 2023