Si un propriétaire conclut un bail avec plusieurs locataires, cela constitue une garantie supplémentaire que les obligations du bail seront respectées. Mais que se passe-t-il si l’un des locataires souhaite quitter le bien loué ? Quels sont donc les droits du propriétaire ? La réponse à cette question varie en fonction de la région où se trouve le bien et de la relation sous-jacente entre les locataires. Dans cet article, nous examinons les réglementations en vigueur en Flandre et à Bruxelles et nous nous limitons aux logements destinés à la résidence principale du locataire.
Flandre
Le décret flamand sur la location résidentielle, qui s’applique aux accords conclus à partir du 1er janvier 2019 et aux accords de location verbale en cours, a apporté des changements importants en ce qui concerne la colocation. Les contrats écrits conclus avant cette date restent soumis à la loi fédérale sur le bail d’habitation.
Loi fédérale sur les loyers
Une distinction est faite entre le régime des personnes mariées, celui des cohabitants légaux et celui des cohabitants de fait.
Pour les baux portant sur des biens destinés à l’habitation familiale, les règles sont les mêmes pour les couples mariés et les cohabitants légaux.
Qui peut faire valoir des droits concernant le contrat de location ?
Le droit de louer le bien immobilier destiné à servir de logement familial appartient aux couples mariés et aux cohabitants légaux. En d’autres termes, les notifications, avis et assignations concernant ce bail doivent être signifiés aux deux séparément ou émaner des deux conjointement. Les couples mariés et les cohabitants légaux sont solidairement responsables des dettes contractées pour les besoins du ménage, pour autant qu’elles ne soient pas excessives. Les frais de location sont inclus.
Qu’en est-il à la fin de la relation ?
Si la relation prend fin, la situation est différente selon que les deux partenaires ont signé l’accord ou non. Même si les deux couples mariés ou les cohabitants légaux n’ont pas signé le bail, celui-ci ne peut être résilié que par les deux parties ensemble.
Si les deux couples mariés ou cohabitants légaux ont signé le bail, mais que l’un des locataires déménage effectivement (sans donner de préavis), il reste solidairement responsable de toutes les obligations découlant du bail pendant la durée de celui-ci, que le mariage ou la cohabitation légale ait pris fin ou non. Si l’accord n’est signé que par l’un ou l’autre, le locataire qui n’a pas signé l’accord peut quitter les lieux sans préavis. Toutefois, il reste solidairement responsable de toutes les obligations contractuelles. La jurisprudence ne s’accorde pas sur le moment où la responsabilité solidaire prend fin.
“Si le bail relève du décret flamand sur le logement et qu’aucun nouveau locataire n’est proposé ou accepté, le propriétaire peut toujours poursuivre le locataire sortant pour le paiement du loyer pendant six mois.
Pour certains juges, il s’agit du moment du divorce effectif, tandis que d’autres juges considèrent que la responsabilité solidaire cesse à la dissolution du mariage ou à la fin officielle de la cohabitation légale.
En cas de cohabitation de fait, seuls les signataires de l’accord ont des droits et des obligations envers le propriétaire et vice versa. Le(s) non-signataire(s) ne peut(vent) pas prétendre à la protection du domicile familial.
Décret flamand sur le logement
Le décret flamand sur le logement fait également une distinction entre les couples mariés ou les cohabitants légaux et les cohabitants de fait.
Couples mariés et cohabitants légaux
Le décret met explicitement sur un pied d’égalité les couples mariés et les couples cohabitant légalement. Les conjoints et les cohabitants légaux deviennent des co-locataires de plein droit. Le fait que le bail ait été conclu avant ou après le mariage ou la déclaration de cohabitation légale n’a pas d’importance. Dans le cadre du mariage/de la cohabitation légale, les deux partenaires jouissent des droits mais sont également liés par les obligations du contrat de location. Le partenaire ou le conjoint n’est pas responsable des obligations nées avant qu’il ne devienne colocataire.
En cas de dissolution du mariage ou de la cohabitation légale, les locataires doivent décider qui poursuivra le bail. Les locataires communiquent sans délai au bailleur les coordonnées du conjoint ou du cohabitant légal qui poursuit le bail et le moment où il le fait. En l’absence d’accord, les locataires peuvent s’adresser au tribunal, qui déterminera qui poursuit le bail ainsi que le moment où l’autre conjoint ou cohabitant légal n’est plus locataire. Ainsi, le bailleur n’a aucun contrôle sur le choix des partenaires qui continueront à occuper le logement.
En ce qui concerne la responsabilité solidaire du partenaire sortant, la situation est différente selon que c’est l’un ou les deux partenaires qui ont signé le bail. Si une seule des parties a signé le bail, il n’y a pas de responsabilité solidaire en cas de départ de l’un des partenaires, même si le partenaire qui a initialement signé le contrat s’en va. Si les deux partenaires ont signé le contrat à l’origine, le partenaire sortant n’est solidairement responsable du paiement du loyer que pendant une période de six mois après qu’il a cessé d’être locataire. Cet arrangement peut donc être très préjudiciable au bailleur s’il s’avère par la suite que le partenaire restant n’est pas suffisamment solvable pour payer seul le loyer.
“A Bruxelles, le système de colocation ne s’applique que si les parties sont d’accord sur son application”.
Les cohabitants de fait Le ou les locataires qui ont leur résidence principale dans le bien loué peuvent demander conjointement au bailleur d’accepter qu’une troisième personne devienne également locataire. Si le propriétaire n’a pas donné son accord dans les trois mois, le(s) locataire(s) peut/peuvent conjointement demander au tribunal que ce tiers devienne locataire.
Le(s) locataire(s), c’est-à-dire les personnes qui ont signé le bail ou la personne reconnue comme locataire en cours de bail, sont solidairement responsables envers le bailleur de l’exécution des obligations du bail.
Tout locataire peut résilier unilatéralement le bail moyennant un préavis de trois mois, sans devoir d’indemnité.
Le locataire sortant peut proposer un nouveau locataire au propriétaire et au(x) locataire(s) restant(s). Si le propriétaire et le(s) locataire(s) restant(s) ne se sont pas mis d’accord dans les trois mois, le locataire sortant peut demander au tribunal que cette personne devienne quand même locataire.
Après acceptation du candidat locataire ou après une décision de justice acceptant le nouveau locataire, le locataire sortant est libéré de toutes ses obligations locatives à l’expiration du délai de préavis.
Si aucun nouveau locataire n’est proposé ou accepté, le propriétaire peut toujours poursuivre le locataire sortant pour le paiement du loyer pendant six mois.
Bruxelles
L’ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 régionalisant le contrat de bail d’habitation est entrée en vigueur le 1er janvier 2018 et s’applique en grande partie aux contrats alors en vigueur. Toutefois, le système de colocation ne s’applique que si les parties consentent à son application, même si ce consentement peut être tacite. Si les parties ne conviennent pas de l’applicabilité des nouvelles dispositions, ce sont les règles fédérales qui s’appliquent, comme indiqué ci-dessus.
De plus, en raison de l’accord nécessaire entre le bailleur et les colocataires, les dispositions spécifiques sur la colocation ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2018. Nous renvoyons à l’article sur la colocation à Bruxelles publié dans le magazine des propriétaires d’avril 2018.
Le système de colocation est préjudiciable aux propriétaires. Notre association recommande de conclure un contrat de bail classique qui exclut expressément le régime de la colocation et prévoit que les obligations découlant du bail sont conjointes et indivisibles à l’égard du locataire. Cette clause est prévue par défaut dans les contrats-types de VE.
AVIS DES PROPRIÉTAIRES UNIS
Si vous envisagez de conclure un contrat sous le régime de la colocation pour une location à Bruxelles, nous vous recommandons de prendre contact avec notre service juridique. Si, en tant que propriétaire d’un bien immobilier situé en Flandre, il vous est demandé d’ajouter un “nouveau” locataire à un bail en cours ou de remplacer un locataire qui part par un autre locataire, vous pouvez commander l’addendum approprié comme indiqué à la page 2 de chaque magazine du propriétaire Notre service juridique a indiqué dans ces addenda, entre autres, ce qu’il convient de faire avec le dépôt de garantie et le dépôt de garantie existants.
Source : United Owners, Owners’ Magazine No 507 du 6 juin 2023
