WONINGHUUR – PLAATSBESCHRIJVING – 2023-05-23
De huurder van uw woning of appartement wil of kan aan het einde van de huur niet meewerken aan de opmaak van een uitgaande plaatsbeschrijving. Wat kunt u als verhuurder daartegen doen?
Plaatsbeschrijving bij vertrek
Verplichting in de drie gewesten. In de huurregelgeving van de drie gewesten is de huurder verplicht om mee te werken aan een plaatsbeschrijving bij uittrede aan het einde van de huur.
Voor de teruggave van de sleutels. Een dergelijke plaatsbeschrijving moet ten laatste opgemaakt worden bij de teruggave en aanvaarding van de sleutels van de huurwoning.
Nodig om huurschade vast te stellen. Zoals u weet, is die uitgaande plaatsbeschrijving van belang om eventuele huurschade aan het gehuurde goed vast te stellen en te bewijzen. Door een vergelijking tussen de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur en die aan het einde van de huur kan de schade die de huurder toebracht, vastgesteld worden. Vervolgens kunt u proberen tot een akkoord te komen over de vergoeding voor die schade.
Huurder moet erbij aanwezig zijn. Om geldig te zijn, moet de plaatsbeschrijving ‘tegensprekelijk’ opgemaakt worden, dat wil zeggen dat ook de huurder aanwezig moet zijn en voor akkoord moet ondertekenen.
Wat als de huurder niet meewerkt?
Omslachtige procedure voorzien. Weigert uw huurder om een uitgaande plaatsbeschrijving op te maken, dan kunt u in principe naar de vrederechter stappen voor de aanstelling van een deskundige. U moet die procedure opstarten binnen de maand na ontruiming van het gehuurde goed. De rondgang in aanwezigheid van een gerechtsdeskundige wordt dan beschouwd als ‘tegensprekelijk’, zelfs als de huurder daarbij niet zou opdagen.
Let op! Zo’n procedure neemt echter tijd in beslag waarbij u het pand nog niet opnieuw kunt verhuren aan derden. U moet bovendien de kosten voor de deskundige voorschieten waarbij u niet zeker bent dat u dat wel kunt recupereren bij uw huurder.
Meeste rechters stellen zich soepel op! De meeste rechters stellen zich gelukkig de laatste jaren soepel op wanneer u als verhuurder kunt bewijzen dat de huurder weigert om mee te werken aan de plaatsbeschrijving.
Bevestigd in recente uitspraak. De vrederechter van Merksem moest onlangs uitspraak doen over huurschade door een uitgetreden huurder, die in de gevangenis zat (vred. Merksem, 10.05.2022) . De huurder kon doordat hij vastzat onmogelijk aanwezig zijn voor een rondgang bij het einde van de huur en meende dat de eenzijdige plaatsbeschrijving volstrekt waardeloos was. De vrederechter oordeelde echter dat dat niet het geval was, aangezien de huurder iemand had kunnen aanduiden om in zijn plaats de rondgang bij te wonen.
Vaststellingen door gerechtsdeurwaarder. De verhuurder baseerde zich in deze zaak naast de eenzijdige plaatsbeschrijving ook op een fotodossier met vaststellingen van een gerechtsdeurwaarder. De schade werd dan ook voldoende bewezen bevonden door de vrederechter.
Tip. Wat ook aanvaard kan worden, is de vaststelling van een externe deskundige die al in het huurcontract aangesteld werd via een zgn. bindende derdenbeslissing. Daarvoor neemt u dan in het huurcontract een specifieke clausule op.
Aan de rechter de aanstelling van een deskundige vragen, is een dure en omslachtige procedure. Gelukkig worden ook alternatieven aanvaard. Een eenzijdige plaatsbeschrijving in combinatie met de vaststelling van een gerechtsdeurwaarder kan toch waarde hebben, oordeelde een rechter onlangs. De huurder had zelf immers nagelaten om iemand te mandateren om in zijn plaats de rondgang bij te wonen.
© Lefebvre Sarrut Belgium SA
www.tipsenadvies.be – Tips & Advies Vastgoed – Jaargang 27 – Nummer 18 – 23.5.2023