Wanneer een verhuurder aan de rechter vraagt de huurovereenkomst te ontbinden in het nadeel van de huurder omdat die bijvoorbeeld ernstig is tekortgeschoten in zijn verplichtingen, vraagt eerstgenoemde meestal ook een wederverhuringsvergoeding. Dat is een vergoeding verschuldigd aan de verhuurder om het mogelijke verlies aan huurinkomsten ten gevolge van de onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst, te compenseren.
De redenering is dat pas vanaf het moment dat de rechter de ontbinding daadwerkelijk uitspreekt, de verhuurder op zoek kan gaan naar een andere huurder. Omdat het enige tijd in beslag kan nemen vooraleer een nieuwe huurder zijn intrek kan nemen, veroordeelt de rechter de huurder doorgaans tot een schadevergoeding. Die is gelijk aan het aantal maanden dat het gemiddeld duurt om een andere huurder te vinden en de verhuurder opnieuw huurinkomsten kan genieten. In de woninghuur is een wederverhuringsvergoeding van ongeveer drie maanden huur gebruikelijk omdat volgens de meeste rechters dit een redelijke termijn is waarbinnen een andere huurder kan worden gevonden. De wederverhuringsvergoeding dient dus om de ontbrekende huurinkomsten te compenseren tijdens de zoektocht naar een andere huurder.
Het is een vergoeding voor de door de verhuurder geleden schade, die een gevolg is van de fout van de huurder. Wordt het huurcontract niet door de schuld van de huurder ontbonden, dan had de verhuurder ook geen schade (derving huurinkomsten) geleden.
Toch is een wederverhuringsvergoeding niet altijd verschuldigd, zoals het vonnis van de vrederechter van Zoutleeuw van 20 mei 2021 aantoont.
De feiten
Het huurcontract voor een appartement begint op 1 maart 2016 aan een basishuurprijs van 590 euro. In augustus 2020 betaalt de huurder 225,50 euro te weinig huur. Vanaf januari 2021 betaalt hij helemaal geen huur meer, zodat eind mei 2021 de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van 3.175,55 euro.
Ondertussen heeft de huurder het contract opgezegd tegen 31 mei 2021 en heeft hij het appartement verlaten. De sleutels werden bij de vastgoedmakelaar gedeponeerd. De huurder heeft wel nog wat rommel achtergelaten.
De verhuurder vordert de ontbinding, de uithuiszetting binnen de vierentwintig uur na de betekening van het vonnis, de betaling van de achterstallige huurgelden, van een bezettingsvergoeding per begonnen maand vanaf 1 juni 2021 à rato van 590 euro per maand en daarbovenop van een wederverhuringsvergoeding van 1.650 euro.
Het vonnis
Vooreerst maakt de vrederechter duidelijk dat, ook al heeft de huurder opgezegd, de verhuurder ook tijdens de lopende opzeggingstermijn een ontbinding kan vorderen. De huurder moet ook dan zijn verplichtingen nakomen. De rechter concludeert dat een volgehouden niet-betaling van de huurgelden inderdaad een reden is tot huurontbinding.
Maar het feit dat de huurovereenkomst reeds werd opgezegd door de huurder, heeft wel een invloed op de vordering van de wederverhuringsvergoeding.
Een wederverhuringsvergoeding, die enkel bij een huurontbinding wegens wanprestatie van de huurder verschuldigd is (en dus niet bij huurbeëindiging door opzegging), heeft uitsluitend tot doel het verlies aan huurgelden dat de verhuurder lijdt te compenseren.
“Een wederverhuringsvergoeding van ongeveer drie maanden huur is gebruikelijk omdat volgens de meeste rechters dit een redelijke termijn is waarbinnen een andere huurder kan worden gevonden.”
Gelet op de opzeg door de huurder, wist de verhuurder al sinds het begin van de opzeggingstermijn dat hij het goed vanaf 1 juni 2021 ter beschikking zou krijgen en kon hij reeds op voorhand een nieuwe huurder beginnen zoeken. De huurontbinding amper een tiental dagen vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn veroorzaakt voor de verhuurder dus geen inkomstenverlies te wijten aan het feit dat hij, als gevolg van de huurontbinding, onverwachts op zoek moet gaan naar een nieuwe huurder. En dus wijst de vrederechter terecht de vordering tot betaling van een wederverhuringsvergoeding van drie maanden huur af.
Bron: Verenigde eigenaars, Eigenaarsmagazine nr. 506 – 5 mei 2023