Lorsqu’un propriétaire demande au tribunal de résilier le bail au détriment du locataire parce que, par exemple, ce dernier a gravement manqué à ses obligations, il demande généralement aussi une indemnité de relocation. Il s’agit d’une indemnité due au propriétaire pour compenser la perte potentielle de revenus locatifs résultant de la résiliation immédiate du bail.
Le raisonnement est le suivant : ce n’est qu’à partir du moment où le tribunal prononce effectivement la dissolution que le propriétaire peut commencer à chercher un autre locataire. Étant donné que l’emménagement d’un nouveau locataire peut prendre un certain temps, le tribunal ordonne généralement au locataire de payer des dommages et intérêts. Il correspond au nombre de mois qu’il faut en moyenne pour trouver un autre locataire et que le propriétaire puisse à nouveau bénéficier d’un revenu locatif. Dans les baux d’habitation, une indemnité de relocation d’environ trois mois de loyer est courante, car la plupart des juges considèrent qu’il s’agit d’un délai raisonnable pour trouver un autre locataire. Les frais de relocation servent donc à compenser les revenus locatifs manquants pendant la recherche d’un autre locataire.
Il s’agit d’une indemnisation pour les dommages subis par le propriétaire, qui sont la conséquence de la faute du locataire. Si le bail n’est pas résilié par la faute du locataire, le propriétaire n’aura pas non plus subi de dommages (perte de revenus locatifs).
Pourtant, le droit de relocation n’est pas toujours dû, comme le montre l’arrêt du juge de paix de Zoutleeuw du 20 mai 2021.
Les faits
Le bail de l’appartement commence le 1er mars 2016 pour un loyer de base de 590 euros. En août 2020, le locataire a payé 225,50 euros de loyer en moins. À partir de janvier 2021, il a cessé de payer le loyer, de sorte qu’à la fin du mois de mai 2021, les arriérés de loyer s’élevaient à 3 175,55 euros.
Entre-temps, le locataire a résilié le contrat pour le 31 mai 2021 et a quitté l’appartement. Les clés ont été déposées chez l’agent immobilier. Le locataire a laissé quelques dégâts derrière lui.
Le bailleur réclame la dissolution, l’expulsion dans les vingt-quatre heures de la signification du jugement, le paiement des loyers échus, d’une indemnité d’occupation par mois entamé à compter du 1er juin 2021 à raison de 590 euros par mois et en sus d’une indemnité de relocation de 1 650 euros.
Le verdict
Tout d’abord, le juge de paix précise que même si le locataire a donné congé, le bailleur peut demander la dissolution même pendant le délai de préavis en cours. Même dans ce cas, le locataire doit remplir ses obligations. Le tribunal a conclu que le non-paiement persistant des loyers constituait effectivement un motif de résiliation du bail.
Toutefois, le fait que le bail ait déjà été résilié par le locataire a une incidence sur la demande d’indemnité de relocation.
Le droit de suite, qui n’est dû qu’en cas de résiliation du bail pour rupture du contrat par le locataire (et donc pas en cas de résiliation du bail par préavis), vise uniquement à indemniser le bailleur pour la perte de loyer.
“Une indemnité de relocation d’environ trois mois de loyer est courante car, selon la plupart des juges, il s’agit d’un délai raisonnable pour trouver un autre locataire.
Compte tenu du préavis du locataire, le bailleur savait depuis le début du préavis qu’il disposerait du bien à partir du 1er juin 2021 et qu’il pouvait déjà commencer à chercher un nouveau locataire à l’avance. Ainsi, la résiliation du bail à peine une douzaine de jours avant l’expiration du délai de préavis n’entraîne pas de perte de revenus pour le bailleur du fait que, suite à la résiliation du bail, il doit rechercher un nouveau locataire de manière inopinée. C’est donc à juste titre que le juge de paix a rejeté la demande de paiement d’un droit de relocation de trois mois de loyer.
Source : United Owners, Owners’ Magazine No 506 – 5 mai 2023
