Marché immobilier
Est-il encore plus avantageux d’acheter un logement aujourd’hui, ou la hausse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires a-t-elle entraîné un changement en faveur de la location ?
Jusqu’à récemment, l’achat d’un logement pouvait se faire à des taux d’intérêt très bas, ce qui limitait la charge d’intérêt. Grâce à des prêts bon marché, il était souvent plus intéressant d’acheter que de louer. La longue période où les taux d’intérêt étaient au plus bas est révolue. Le taux fixe sur une durée de 20 ans est actuellement de 3,40 % en moyenne, selon les chiffres d’Immotheker Finotheker.
68,8 % des ménages belges sont propriétaires de leur logement et 31,2 % sont locataires, selon l’office statistique Statbel. “Depuis que les taux d’intérêt ont augmenté, nous avons surtout remarqué que les gens restent plus longtemps sur le marché de la location”, déclare Kristophe Thijs, directeur de la communication de la fédération de courtage CIB Flandres.
“Les jeunes familles ont plus de mal à acheter car, sur le marché actuel, le montant de l’épargne doit être plus élevé”, explique-t-il. “Les banques sont plus strictes dans l’octroi des prêts. Par conséquent, les gens repoussent encore un peu la recherche d’une première maison”.
Selon M. Thijs, la barrière à l’achat était moins importante lorsque les taux d’intérêt étaient bas, mais aujourd’hui, les jeunes familles n’hésitent pas à louer. “Ils considèrent que la location fait partie d’une vie flexible. La location permet de se déplacer plus facilement d’une ville à l’autre”.
Les prix des logements ont fortement augmenté ces dernières années et les prix sur le marché de la location ont également grimpé. Ceux qui achètent une maison doivent payer en moyenne 358 271 euros. Une maison louée en Flandre coûte en moyenne 815 euros par mois.
L’achat d’un bien immobilier s’accompagne de frais supplémentaires, ce qui n’est pas le cas d’un bien locatif. Si vous achetez votre seul bien immobilier occupé par son propriétaire, vous paierez 3 % de droits d’enregistrement. À cela s’ajoutent les frais de notaire et la taxe foncière annuelle. Au fil du temps, des frais d’entretien du bien sont à prévoir.
La location est souvent considérée comme une perte d’argent, mais est-ce le cas ? Le choix d’acheter ou de louer un bien immobilier est très personnel et dépend de vos besoins. Certains aiment décider de la cuisine de leur maison, tandis que d’autres préfèrent la liberté de ne pas être liés à une propriété.
L’avantage de l’achat est que l’argent que vous consacrez au remboursement du bien reste dans votre patrimoine. A la fin, vous êtes propriétaire du bien, ce qui peut être un grand avantage lorsque vous êtes à la retraite. L’inconvénient est qu’il faut avoir économisé une somme importante pour acheter un bien immobilier, car il faut disposer d’un capital élevé.
L’achat d’un bien immobilier vous place également dans une position relativement sûre. L’intention est généralement d’y vivre pendant une période plus longue, ce qui vous donne moins de flexibilité pour déménager. Dans le cas d’une location, c’est tout le contraire. La résiliation d’un bail se fait sans problème, il suffit de tenir compte d’un éventuel délai de préavis.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez tenir compte du fait qu’il y aura des coûts au fil du temps. Certaines choses s’usent avec le temps et doivent être renouvelées. Par exemple, vous aurez peut-être besoin d’installer un nouveau système de chauffage, de rénover la salle de bains ou de rafraîchir la cuisine. En règle générale, on dépense en moyenne 1 % de la valeur de la maison par an pour ces dépenses.
De ce point de vue, la location est plus facile. Un locataire peut faire appel à son propriétaire pour ces frais. Le plus grand inconvénient, cependant, est que l’argent du loyer est perdu. Remarque importante : le loyer est généralement inférieur à la mensualité d’un bien immobilier. Ceux qui louent auront donc de l’argent à investir.
Pas de réponse toute faite
D’un point de vue financier, est-il plus judicieux d’acheter ou de louer un logement ? Il n’y a pas de réponse toute faite à cette question. “Il faut comparer les actifs accumulés dans les deux cas”, explique Stéphane Trouvé, expert en gestion des risques chez FWU Life Insurance. “Ceux qui achètent une maison et empruntent pour 25 ans seront propriétaires de cette maison à la fin. Le locataire qui investit disposera alors d’un portefeuille d’actions diversifié après la même période”.
La question de savoir s’il est plus avantageux de louer ou d’acheter dépend fortement du sentiment d’investissement du locataire. Trouvé a effectué un certain nombre de simulations basées sur différents rendements. “Depuis 2005, la valeur des actions mondiales a augmenté d’environ 8 % par an en moyenne et la valeur nominale des maisons en Flandre a augmenté de 4 % par an en moyenne”, explique M. Trouvé. “La question, bien sûr, est de savoir si ces rendements seront atteints à l’avenir.
Johan Van Gompel, économiste à la KBC, s’attend à ce que les prix de l’immobilier augmentent de 3 % par an à moyen terme. “Comme le nombre de ménages augmentera moins au fil du temps, la pression sur le marché du logement devrait s’atténuer.
D’ailleurs, l’immobilier est actuellement surévalué de 10 à 15 %. Cela sera éliminé tôt ou tard à long terme”, déclare M. Van Gompel. “Les logements devenant de plus en plus qualitatifs – il suffit de penser à la durabilité – il est logique que les prix continuent d’augmenter. Mais ils n’augmenteront plus autant que ces dernières années.”
Dans notre simulation, dans le cas de base, nous prenons en compte une augmentation annuelle du marché du logement de 3 % et un rendement des capitaux propres de 6 %. Pour le calcul, nous utilisons le prix d’achat moyen en Flandre de 358.000 euros et le loyer moyen en Flandre de 815 euros par mois.
Ceux qui achètent doivent tenir compte des coûts supplémentaires tels que les droits d’enregistrement, les intérêts, la taxe foncière, les frais d’entretien, l’assurance du solde de la dette et d’autres coûts d’achat. Pour l’assurance solde de dette, nous supposons une prime unique de 4.000 euros, pour l’impôt foncier, nous demandons 1.000 euros par an.
LOCATAIRE FRUGAL OU NON ?
Les locataires doivent garder à l’esprit que le loyer peut être indexé annuellement. Nous supposons une indexation annuelle de 2 %. L’argent qu’il n’a pas à dépenser pour les fonds propres et les autres dépenses peut être investi par le locataire.
La différence entre les frais de l’acheteur et le loyer peut également être investie par le locataire à chaque fois. Nous examinons plusieurs autres situations que le cas de base. On remarque immédiatement que la situation finale dépend fortement des rendements du portefeuille d’actions et de l’évolution du marché du logement. “Tout repose sur la frugalité du locataire. Il peut tout aussi bien vouloir investir son argent dans les voyages et le luxe, et alors cette image idéale n’a plus lieu d’être”, explique M. Trouvé. Le scénario de référence montre que les personnes qui louent et investissent accumulent un capital de 974 000 euros au bout de 25 ans, soit 224 000 euros de plus que celles qui achètent un logement. Les fonds propres accumulés s’élèvent à 750 000 euros. Outre le scénario idéal dans lequel un locataire recherche le rendement parfait sur les marchés boursiers, nous devons également montrer quelle est la situation s’il place l’argent sur un compte d’épargne (scénario 1). Avec un taux d’intérêt de 1 %, un locataire conservera 374 000 euros après 25 ans. Bien moins que ceux qui investissent dans l’immobilier et qui pourraient accumuler des fonds propres de 750 000 euros à raison d’une augmentation annuelle de 3 % du marché immobilier. En réalité, c’est souvent une image mitigée qui se présente. “Une partie des actifs est alors investie en actions, une autre en obligations et une dernière est placée sur un compte d’épargne. En fonction des rendements, l’avantage peut être de louer une fois et d’acheter une autre fois”, conclut M. Trouvé.
“Celui qui achète une maison et emprunte pour cela à 25 ans sera propriétaire de cette maison à la fin. Le locataire qui investit disposera alors d’un portefeuille d’actions diversifié après la même période” – Stéphane Trouvé, expert en gestion des risques chez FWU Life Insurance
Flashs immobiliers 1931 – 19 mai 2023 – CIB
