Partie 1 : le cadre juridique
Lors de la mise en location d’un bien immobilier, il est important d’établir une description correcte du logement au moment de l’emménagement. Les parties peuvent effectuer ce travail elles-mêmes ou confier la mise en forme de la description du lieu à un expert. Dans une série d’articles, nous aborderons les principaux points à prendre en compte lors de la préparation d’une description de lieu.
Ce premier article traite du cadre juridique.
Présomption en faveur du locataire
Pour les baux conclus depuis le 1er janvier 1974, il existe une présomption – en l’absence de lieu d’entrée – que le locataire a reçu le bien loué dans l’état où il se trouvait à la fin du bail.
La disposition de la description du lieu d’entrée a pour conséquence que le locataire doit, en principe, rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu, sauf usure normale et force majeure.
Cette présomption peut être renversée par le propriétaire. Il peut prouver par tous les moyens légaux que l’état du bien était meilleur à l’entrée qu’à la sortie. Cette preuve peut être apportée par un rapport d’expert préparé à la sortie.
De nombreux locataires pensent qu’ils peuvent échapper à l’indemnisation des dégâts locatifs en raison de l’absence d’un état des lieux lors de l’emménagement. Toutefois, un expert est souvent en mesure de déterminer si les dommages sont récents et s’ils sont imputables au locataire.
En outre, si le bail prévoit que le preneur reconnaît avoir reçu le bien en bon état, il faut présumer que le bien était effectivement en bon état, sous réserve de la preuve contraire. Cette disposition ne s’applique qu’aux contrats de location conclus avant le 1er janvier 1984.
Description détaillée du site
Pour les baux conclus à partir du 1er janvier 1984, des clauses telles que “le bien est en parfait état et sans défaut” ne sont plus suffisantes pour suggérer que le bien a été effectivement livré dans cet état. Les parties doivent faire une déclaration complète du titulaire.
A défaut, la présomption légale veut que le locataire soit réputé avoir reçu le bien dans l’état où il l’a laissé. Comme indiqué ci-dessus, le bailleur peut fournir des preuves contraires.
Caractère obligatoire
L’établissement d’un plan d’ensemble lors de l’inscription contradictoire et conjointe est exigé par la loi pour tous les contrats de location immobilière conclus à partir du 18 mai 2007 (à l’exception de ceux qui relèvent de l’application de la loi sur les baux). Si le contrat de location concerne la résidence principale du locataire ou une chambre d’étudiant, la description du lieu (obligatoire) doit être jointe au contrat de location lors de l’entrée et également enregistrée.
“Beaucoup de locataires pensent qu’ils peuvent échapper à l’indemnisation des dégâts locatifs en raison de l’absence de garantie d’occupation lors de l’emménagement. Or, un expert est souvent en mesure de déterminer si les dégradations sont récentes et si elles sont imputables au locataire.”
Outre la présomption légale en faveur du locataire (voir ci-dessus), la loi ne prévoit aucune sanction lorsque la description du lieu fait défaut lors de l’entrée. La loi ne prévoit pas non plus de sanction si la description de lieu n’a pas été enregistrée : l’absence d’enregistrement n’enlève rien à sa valeur probante.
Expert judiciaire
Si les parties ne parviennent pas à un accord sur l’état descriptif d’entrée, par exemple si le locataire refuse de le signer, la désignation d’un expert judiciaire peut être demandée avant l’expiration du premier mois d’occupation du logement.
Si le contrat de location relève de l’application du décret flamand sur le logement (contrat de location d’un logement comme résidence principale du locataire ou d’un logement étudiant), la désignation d’un expert judiciaire doit être demandée avant l’expiration du premier mois au cours duquel le locataire peut disposer du bien.
Si le bien loué est situé en Wallonie, la procédure de désignation d’un expert doit être entamée dans les 15 jours suivant l’expiration du premier mois d’occupation.
Compléments à la description du lieu
Des ajouts à la description du bien peuvent être nécessaires si certains éléments ont été oubliés ou à la suite de modifications apportées au bien en cours de bail.
- (a) Ajouts suite à un oubli
Certains éléments peuvent avoir été oubliés ou mal décrits, même par le meilleur expert. Il est d’usage que l’expert prenne en considération les observations des parties dans la mesure où elles sont soumises dans un délai d’un mois à compter de la réception du plan du site soumis par l’expert.
Les parties doivent soigneusement formuler leurs observations et les transmettre à l’expert qui les examinera sur le fond. S’il estime que les commentaires sont justifiés, il les entérine et les transmet aux parties en leur demandant de les joindre à la description du site. Si l’expert n’est pas d’accord avec les commentaires formulés, ceux-ci ne seront pas pris en compte.
- b) Changements importants apportés au bien loué
Lorsque des travaux importants ont été effectués par le propriétaire ou le locataire au cours de la location, par exemple des travaux de rénovation, le propriétaire et le locataire peuvent demander qu’un addendum à la description originale du site soit établi au début de la location.
Cette description supplémentaire du site sera également établie à frais communs et devra être signée par les deux parties. Chaque partie doit en recevoir une copie.
Cet encart fait référence à la description originale du lieu au début de la location et décrit les changements. Cet encart doit également être présenté lors de l’enregistrement.
Si les parties ne parviennent pas à un accord, la désignation d’un expert judiciaire peut être demandée.
“Lorsque des travaux importants ont été effectués par le bailleur ou le locataire pendant la location, par exemple à la suite de travaux de rénovation, le bailleur et le locataire peuvent exiger qu’un addendum au plan de situation initial soit préparé au début de la location.
Description provisoire du site
L’article 230, §4 du Code du logement bruxellois impose un avis d’expulsion provisoire en cas de cession du bail. Cet état des lieux doit être établi avant le départ du locataire-transmetteur et, plus précisément, après la libération du logement et avant la remise des clés au propriétaire.
Le plan de situation provisoire doit être préparé contradictoirement en présence du locataire acquéreur. Les coûts sont partagés entre les trois parties. Les dommages évalués sont à la charge du locataire-cédant.
Selon le texte du Code bruxellois du logement, cette description provisoire du lieu, ajoutée à la description initiale du lieu, compte comme description du lieu à l’entrée en ce qui concerne le locataire transféré. Cela est surprenant, car les placements d’entrée et de sortie sont deux documents complètement différents.
Source : The United Owners Octobre 2022, pages 8-9-10
